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IRS、RES、PDS、智慧城市、G+2 公寓：毛里求斯的房产计划分别是什么意思

2026-10-04 · 天堂梦栖企业服务 · 地产项目

外国人在毛里求斯买房，遇到的第一组名词往往就是 IRS、RES、PDS、智慧城市（Smart City）和 G+2。它们不是楼盘名字，而是五套不同的准入规则——决定了一个外国人能不能买、能买什么类型的房子，以及买了之后能不能凭它拿到居留身份。

这篇只做一件事：把这五个名词分别是什么讲清楚。不推荐具体楼盘，也不涉及具体项目价格。

一句话记住：IRS、RES 是 2002 年和 2007 年的“老办法”，都已停止新立项，只能买存量转售；PDS 与智慧城市是现行的两条主通道；G+2 公寓则是跳出上述计划的另一条独立购房通道。

先看一眼总览

一、IRS：综合度假村计划（2002 年）

是什么：毛里求斯最早向外国人开放的购房通道。政府批准开发商在不少于 10 公顷的土地上建“综合度假村”——里面既有别墅、联排、公寓、顶层等住宅，也必须配齐度假设施：高尔夫、水疗、码头、餐饮、会所等，并由开发商提供统一的管理服务（安保、维护、租务）。

能买到什么：度假村内的住宅单元，以及面积不超过 1.25 阿邦（约 5,276 平方米）的服务地块。

现状：IRS 已不再批新项目。市场上流通的是早年项目的存量房产，外国人仍可购买与转售，通常也仍按度假村方式管理。所以看到“IRS”字样，基本等于“这是一个 2015 年前立项的老项目”。

二、RES：房地产计划（2007 年）

是什么：IRS 的“轻量版”。RES 面向规模更小、纯住宅性质的开发项目——不要求建高尔夫、码头这类大型度假配套，选址也更灵活，全岛分布更广。

与 IRS 的差别：体量更小、配套更少、价格更亲民，生活属性强于度假属性。

现状：同样已停止新立项，2015 年起被 PDS 取代，现在只能买存量转售。

三、PDS：房产开发计划（2015 年至今）

是什么：把 IRS 和 RES 合并升级后的现行主框架。政府批准开发商建不低于 6 套的高端住宅（别墅、公寓、顶层、联排皆可），要求配建公共设施并提供专业管理服务，同时需评估项目对社会与生态的影响，但不再限制区域——海边、内陆、城镇都可能出现 PDS 项目。

为什么重要：今天你在各类渠道看到的新盘，绝大多数都是 PDS 项目。自住、度假、出租都可以；转售时同样按 PDS 规则走 EDB 流程。

四、智慧城市计划 Smart City Scheme（2015 年至今）

是什么：不是单纯的住宅小区，而是“工作 + 生活 + 娱乐”三位一体的混合新城区：住宅之外还有办公楼、商业零售、学校、医疗、休闲设施，并强制融入智能技术（智慧交通、能源、安防、数字服务等）。

外国人能买什么：智慧城市内的联排、别墅、公寓、顶层、复式住宅单元；此外，持有居留／职业／永居许可的非公民，还可购买 2,100 平方米的服务地块用于自建住宅（须经 EDB 批准）。

购房 → 居留：购置金额达到 37.5 万美元，即可申请居留许可。早期门槛曾为 50 万美元，后下调至 37.5 万美元，与 PDS 拉齐。

常见项目：Moka、Cap Tamarin（Uniciti）、Beau Plan、Mont Choisy、Azuri、Côte d’Or 等。

五、G+2 公寓：一条“不走计划”的独立通道

是什么：G+2 指“地面层 + 地上两层”，也就是至少三层高的公寓楼。这是一条独立于 IRS／RES／PDS／智慧城市的购房通道，依据《非公民（财产限制）法》，不要求房产属于上述任何一个获批计划。

条件：必须购买这类楼宇中的公寓单元；房价不低于 600 万毛里求斯卢比（约合十余万美元，随汇率浮动）；且须事先取得 EDB 批准。

最容易混淆的一点：600 万卢比是“能不能买”的门槛，37.5 万美元是“能不能凭它申请居留”的门槛，两者用途不同。买一套 600 万卢比的 G+2 公寓是合法的，但要凭这套房产申请居留，仍需达到 37.5 万美元这一档。

注意（2026/27 预算新规）：外国人不得再购买建在国有土地及 Pas Géométriques 地带上新建的 G+2 项目公寓；已批准的项目与现有业主仍可继续处置，但卖方需缴纳 10% 的税（已签公证预约合同的除外）。

六、三个共同点，先记住

• 37.5 万美元是通行门槛：无论通过哪条通道购房，只要购置金额达到 37.5 万美元（或等值可自由兑换外币），非公民本人及其家属即可申请居留许可，且无需另办职业／工作许可。居留效力与“持续持有该房产”绑定。
• 都要过 EDB 这道闸门：购房申请通过 EDB 的 PAMS 系统提交，先取得批准，再由毛里求斯公证人办理契约并登记。
• 房款支付有固定格式：现行规定下，85% 的房款须以毛里求斯卢比支付给开发商，15% 可用外币支付（G+2 公寓买卖不适用该付款比例规定）。

七、顺带提醒：2026/27 预算动了哪些“购房相关”的税

• 注册税上调：非公民在获批房产计划下购房，注册税由 5% 提高到 10%（2026 年 7 月 1 日起登记的契约适用）。以 37.5 万美元计，约合 3.75 万美元。
• 土地转让税：卖方一侧的转让税同样调整为 10%，会影响未来转售的定价与收益。
• 国有土地 G+2 限制：如上所述，新增了对国有土地上新建 G+2 公寓的购买限制。

八、怎么选？先问自己三个问题

1. 要新盘还是存量？IRS／RES 只能买存量，PDS 与智慧城市才有新盘；但存量项目通常配套已成熟，物业费与维护水平可实地考察。
2. 要度假生活还是城市生活？IRS 偏度假村体验（附加费用高），RES 偏住宅社区，PDS 视项目而定，智慧城市更适合长期居住、孩子上学与办公通勤。
3. 预算够不够 37.5 万美元？若达不到，G+2 公寓是“先买下、以后再考虑身份”的现实选项；若预算充足且要一步到位拿居留，PDS／智慧城市／IRS／RES 是更直接的路径。

每个具体项目还牵涉开发商资质、土地性质、共有区域义务、租务安排与转售条件，这些都要逐个项目看。我们不推销具体楼盘，但可以帮你把项目的许可状态、购房文件与办理流程核一遍，避免在“买的到底是哪种房子”这一步就走偏。

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